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修改《城市房地產抵押管理辦法》有關超額抵押條款的建議

  發布日期:2019-10-30 09:23  瀏覽量:

  致公黨黨員、山東省青島市市南區人民法院副院長卞濤反映:原建設部于1997年5月9日發布,2001年8月15日修正的《城市房地產抵押管理辦法》(以下稱《辦法》)第九條,允許同一房地產重復設定抵押的行為,但同時在第二款、第三款分別規定“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值”“房地產抵押后,該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部分,可以再次抵押,但不得超出余額部分”,對抵押人超額抵押行為予以禁止,即債權價值不得超過抵押物價值。

  我國《物權法》對于超額抵押并無限制,規定當同一抵押物存在多個抵押權時,可以按照法律規定的清償順序予以解決;最高人民法院關于《擔保法》的有關司法解釋也明確認可超額抵押行為,只是要求超額抵押的債券沒有優先受償權。因此,《辦法》對超額抵押行為的禁止性規定與上位法相悖,同時這一規定有違民事關系當事人意思自治原則,也不利于債權保護。房屋本身市場價值就處于不斷變化中,超額與否并不固定,實踐中很多地方的房地產登記部門依據該條為由拒絕辦理抵押登記手續,阻礙房產抵押市場的良性發展。

  為此,建議刪除該條第(二)款、第(三)款,或者修改為“超額部分不具有優先受償的效力”。

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